Ao comprar um imóvel, um dos custos que mais chama a atenção é o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

Apesar de ser um tributo conhecido, uma dúvida ainda gera discussões entre contribuintes e Municípios: qual deve ser a base de cálculo do ITBI? O valor venal utilizado pela Prefeitura ou o valor efetivamente negociado entre comprador e vendedor?

Recentemente, uma decisão da Justiça de São Paulo voltou a destacar esse tema e reforçou um entendimento que pode beneficiar muitos contribuintes.

Neste artigo, explicamos o que mudou e quais os reflexos práticos dessa discussão.

O que é o ITBI?

O ITBI é um imposto municipal cobrado nas transmissões onerosas de bens imóveis, como ocorre na compra e venda de casas, apartamentos, terrenos e salas comerciais.

Seu pagamento é, em regra, indispensável para que a escritura seja registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Como os Municípios costumam calcular o ITBI?

Em muitos municípios, a Prefeitura utiliza um valor venal de referência, elaborado com base em critérios próprios, para calcular o imposto.

Em diversas situações, esse valor é superior ao preço efetivamente pago pelo imóvel.

Como consequência, o contribuinte acaba recolhendo um imposto maior do que esperava.

O que decidiu a Justiça de São Paulo?

Recentemente, a Justiça paulista reafirmou que o simples fato de a Prefeitura possuir um valor venal de referência não autoriza, automaticamente, sua utilização como base de cálculo do ITBI.

O entendimento segue a orientação já consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), segundo a qual a base de cálculo do ITBI deve considerar, em regra, o valor da transação informado pelas partes, presumindo-se que ele corresponde ao valor de mercado.

Caso o Município entenda que esse valor não reflete a realidade, deverá instaurar um procedimento administrativo para demonstrar eventual divergência, assegurando ao contribuinte o contraditório e a ampla defesa.

Em outras palavras, a Administração Pública não pode simplesmente substituir o valor declarado por outro definido unilateralmente.

Essa decisão vale para todos os casos?

Não necessariamente.

Cada operação imobiliária possui características próprias e a legislação municipal pode apresentar particularidades.

Além disso, embora existam precedentes importantes sobre o tema, é sempre recomendável analisar a situação concreta antes de concluir que determinado valor é indevido.

Ainda assim, a decisão reforça uma tendência da jurisprudência de prestigiar o valor efetivamente negociado entre as partes, desde que ele reflita a realidade da transação.

O que fazer antes de recolher o ITBI?

Antes de efetuar o pagamento do imposto, é recomendável verificar:

• qual foi a base de cálculo utilizada pelo Município;
• se existe valor venal de referência;
• se o valor cobrado corresponde ao preço da negociação;
• se há precedentes judiciais aplicáveis ao caso.

Essa análise pode evitar pagamentos superiores ao efetivamente devido.

Conclusão

A recente decisão da Justiça de São Paulo reforça um entendimento que vem ganhando força nos tribunais: o valor declarado na compra e venda do imóvel não pode ser simplesmente desconsiderado pela Administração Pública para fins de cobrança do ITBI.

Embora cada situação deva ser analisada individualmente, conhecer esse entendimento é fundamental para que compradores e vendedores compreendam seus direitos e verifiquem se a cobrança realizada pelo Município está em conformidade com a legislação e a jurisprudência.